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提到“商业地产”，通常会联想到金融街上哪些“冷冰冰”的摩天大厦。但实际上，这种以盈利为目的的地产类型与我们的生活密不可分：便利店、邮局、咖啡厅、电影院、加油站、餐厅、酒店、公寓、写字楼、超市、药店等都属于商业地产范畴。您随处可见的星巴克和麦当劳就是典型的零售类商业地产租户，其租约一般为房东免责型（NNN).
如果您购买了他们所在的地产， 这些国际品牌不仅会按时向您交租， 还将承担全部或大部分税费、保险费和维护费，且租约长达十几年，大大解放了您个人的时间和金钱。除此之外，商业地产强大的升值潜力还能是您再抛售时获得相当可观的收益， 可谓一举多得。与国内常见的投机式“炒楼”不同，长期持有这些能够产生现金流，发展平稳，趋势有规律可循且具备升值潜力的地产才被视为真正的“投资”。
商业地产与住宅的差别
特点 | 住宅 | 商业 |
预算 | 投入较少，只要资金到位， 且预算和房屋要求符合市场现状， 很快就能选到满意的标的。 | 投资门槛较高，无论在美国哪个城市，购买已出租户信誉良好的项目至少需要$100万的预算。 |
贷款 | 由于投资小、交易量大，贷款机构较多，手续相对简单。 非美国公民，也可以从银行获得40%-60%的贷款。 | 由于投入金额大、风险较高，贷款机构的审批时间较长，需要提交的材料相对复杂。 依项目而定，商业地产的平均贷款比例在50%左右。 |
投资机会 | 美国有严格的土地规划限制，可用于居住的土地远多于商业。以西雅图为例，其住宅用地占城市总面积的80%以上。这也就是为什么住宅远比商业地产容易找到好项目。 | 由于商业地产的土地稀少，加之其对地点的特数要求（如：高速公路出口、街角的十字路口等），项目资源较少。当然，也正因为这点，商业地产才拥有比住宅更好的保值能力。 |
租约 | 租约短（一般只有一年），且出售速度快。 如果房屋坐落在黄金地段，租金会随着市场供需而浮动。由于住宅属于刚性需求，政府格外保护租客的利益。 | 租约长（一般为5年）。 如果是像麦当劳、星巴克这样的知名租户，租约可达10年，有些Walgreens连锁药店还能够达到40年。 除此之外，许多零售地产的租约会规定租金的年涨幅。如此，您既无需为寻找租客发愁，又可拥有持续上涨的现金流，十分适合想长期持有或有家族资产传承需求的投资者。 |
物业管理 | 租金有限，租户只有一位，聘请物业经理搭理不划算。 | 多租户的商业地产，雇佣专业物业经理可以节省不少时间、精力和金钱。 |
购买难点 | 主要集中在需求上涨导致的竞价大战上。 | 除了市场竞争日益激烈外，商业地产用地的稀缺和项目对位置的严苛要求也使您较难买到心仪的地产。 |
抗经济衰退的能力 | 不论经济好坏，住房都是人们的刚需。即使遭遇经济危机，租房需求也不会受到重创，通过适当降低租金，您仍能成功吸引租客。 | 除公寓楼外，其他类型的商业地产较易受到国家及地区经济形势的影响，租金波动也较住宅明显。 |
为何投资商业地产
回报率可观
与其他投资方式（如：股票、国债甚至黄金）相比，商业地产的回报可谓相当可观。根据美国房地产投资信托委员会（NCREIF）的数据，2016年美国商业地产的平均年回报率为9.98%， 超过美股的标准普尔500（S&P 500 Index）、道琼斯（Dow 30 Index）、罗素2000指数（Russell 2000 Index），以及十年国债的收益率（1.4%-2.6%之间） 和黄金的年回报率（9.12%）。在1995到2015折二十年中，商业地产的平均年回报率在9.5%左右，整体表现高于股票、国债和黄金。
现金流稳健
现金流是商业地产一个极具吸引力的优势。与只能在抛售时获得收益的股票不同，您可以通过不同的购买方式（如：直接购买、股权、债权等）获得持续、稳定的现金流。
升值潜力大
持有一定时间后，大多数商业地产都能通过内在调整（如：装潢以提高地产实用性和受欢迎程度）和外在市场变化（如：供需关系不平衡）来提升价值。同时，商业地产也是被验证过的最能够抵抗通货膨胀的投资类型之一，主要因为：
1.其租金会随着通胀上涨，进而提升物业价值；
2.新楼的建造成本因通胀上升，间接拉动周边物业价值
杠杆优势强
一般来讲，美国商业地产的贷款比例为50% （其中，公寓大楼的贷款比例较高）。在杠杆的帮助下，您不仅可以扩大项目选择面，还可以参与到大项目的投资中。这种能够支配超过自己当前资本的能力可以使您迅速积累财富，商业地产鼻祖约翰·雅各·阿斯特（John Jacob Astor）就是利用这种方式迅速垄断了纽约地产市场。
金融机构愿意为商业地产贷款的原因主要有两点：
1.在过去的近两百年中，美国商业地产的总体表现优异，银行看好它的升值潜力；
2.相对于股票等价值波动大的投资，商业地产能获得长期的现金流，稳定性更好。
安全性高
大多数商业地产基于人类持续、强劲的基本需求，如庇所（公寓楼、酒店），服务（商铺、办公楼）和存储（自助存储、工业仓库），与基于复杂商业模型的股票相比要稳定得多。股票常会出现极高的市盈率（Price-Earnings Ratio）， 也就是说其价值被高估，股息收益率（Dividend Yield Ratio）极低，需要很长时间才能回本，风险较大；而商业地产的市盈率一般低于股票，回本时间段，风险也相应较小。同时，不动产“硬资产”的固有属性，也能为您带来很大的安全感。
租约优势大
房东免责（NNN）是商业地产的一种特色租约。您无需或只用承担较少的运营开销（如地产税、大楼保险、公共区域维护费等），其余一切由租户支付。CVS（连锁药店）、Starbucks（星巴克）、McDonald's （麦当劳）、Chase Bank（摩根大通银行）这样的知名企业常委NNN租户。出于对前期投入和当地可去年的考量，他们一旦承租，很少轻易离开，且租约长达数十年之久，省了您寻找新租户的困扰。对于缺少经验或精力的投资者来讲，NNN租约地产可以让您轻松地获得长期、有保障的现金流。
对于多租户的商业地产来讲（如购物中心、公寓大楼、写字楼），即便无法100%出租，也不会影响您的总体投资回报。这种“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的投资理念和“规模经济”的实际应用是商业地产明显优于购买多个住宅再出租的投资模式。
为了鼓励商业地产投资，美国国税局（IRS）提供了多种节税方法。报税时，您可以将贷款利率（Mortgage Interest）和地产折扣（Depreciation）从收入中扣除，减少所得税费。如果您计划更换地产，可以使用“1031同类地产置换法案”来延迟缴纳资产增值税（Capital Gain Tax）和折旧重计税（Depreciation Recapture Tax）。该法案允许您用现有地产更换新地产，达到转换投资方向、优化投资组合的目的。当然，您也可以将其看作是政府提供的无息贷款，帮助您持续投资、做大做强。
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