投资宝藏-商业地产类型-I I

美家团队编译

下拉至文段末尾波特兰房产专家团队等您咨询！

工业地产

工业地产包括：工业/办公共用空间（Flex Space）、研发中心、仓库、配送中心、重型工厂等。然而，并不是所有工业地产都适合投资，像重型工厂、散装仓库这样特定用途的地产，租户通常只有一个，一旦离开，房东很难改变地产用途。相比之下，轻型装配厂和工业/办公混合空间这种容易改造成办公楼的地产才是更好的投资选择。

中国企业投资实例

2015年底，为了增加海外资产的多样性、降低投资风险，中国人寿向新加坡物流地产巨头普洛斯（Global Logistic Properties）创立的基金注资$10亿，用于管理该公司新收购的美国工业地产投资信托公司（Industiral Income Trust Inc.），成为该基金的最大股东，持有30%的股份。

美国工业地产投资信托公司的总部位于科罗拉多州的丹佛市，旗下仓储物业遍布美国20多个主要城市，覆盖了全美人口密集、商贸活跃、交通便利的地区，具有显著的规格及地理优势。当然，中国人寿并不是第一个看准工业地产潜力的中国保险机构，在此之前，平安保险就已与美国地产投资公司Blumberg Partners 盒子$6亿，用于购买核心市场的物流物业项目组合。

个人仓库

个人仓库是一种特别的地产类型，专门提供给哪些私人空间有限，杂物很多却又不愿丢弃的人们一个安全的储物场所。如今，使用私人仓库已成为一种常态，奖金十分之一的美国家庭拥有自己的储物单元，且全国仓库总量达5万个。这一行业每年对美国经济的贡献超过$220亿，提供的总存储空间有3个曼哈顿市那么大。

不同于一般的商业地产，个人仓库的经营模式比较特殊。它并不受地点的限制，但对经营者的专业知识和空间运营能力要求较高。仓库使用者一般无需或支付较少的押金便可拥有一个储物单元，且随时都可停用。美国著名的个人仓库有Public Storage、CubeSmart和StorQuest，他们在提升行业整体操作、地产品质和提高运作效率上做出了重要贡献。鉴于个人仓库一直以来的稳健发展和2008年金融危机时的不俗表现，如今它已成为可抵抗经济衰退的投资类型之一。

养老地产

养老地产是一种介于多单元住宅与酒店之间的商业地产类型。2011-2016这五年中，美国的养老地产的发展迅猛，在资本不断涌入的同时，其地产价值屡创历史新高。养老，这个曾经的“小众“市场，正随着美国老龄化人口的加剧吸引着越来越多的投资者。

根据住户的身体状况和所需医疗服务可以分为四种类型。

老年公寓（Senior Apartment)
传统的老年公寓主要针对收入较低或有经济适用房需求的个人，而新兴的老年公寓则更着眼于那些个人出资、无需捆绑服务（例如：饮食，打扫）、年龄较低、身体也更健康的老人。这样的公寓提供更多公共设施，但服务程度却不会像“自主生活型”那样高。
自主生活型（Independent Living）
在所有类型的养老地产中，“自主生活型”的发展最佳，平均入住率在2015年第四季度达到91.5%。如今，“自主生活型”已取代“辅助看户型”成为抗经济危机最强的地产。
辅助看护型（Assisted Living）
经营此类地产需要相关医疗牌照。住户不能完全独立生活，需要不同程度的个人服务及医疗帮助，失忆老人看护（Memory Care）就常被归于此类。由于看护型养老地产的抗经济衰退能力强、项目规模小、开发成本低，因此吸引了大量投资者。
医疗康复型（Nursing）
此类地产包括由公费医保支付的长期看护（Long-term Care）和由公费医保、保险公司或个人支付的短期复原看护（Short-Term Habitation Care）。虽然康复型社区的市场份额很大，但其新建速度较慢，许多新开发项目仅用于替代老旧设施。除此之外，该类地产的入住率下降也影响了开发商的建造热情。

中国企业投资实例

如今的中国企业不再将目光局限于办公楼和酒店，也开始关注其他“冷门”地产类型。由于看准了美国养老产业供不应求的现状和未来的医疗发展趋势，2016年底，信泰资本首次涉足养老地产，联合北京合众人寿出资$9.3亿美元购买了美国房地产信托Welltower, Inc.旗下养老地产投资组合的75%股份。

该地产组合包括11个由Brookdale Senior Living Inc.承租的自主生活型养老物业和28个由Genesis Healthcare Inc.承租的慢性病/专业护理型物业，覆盖全美13个州，总投资回报在10%左右。2017年3月，信泰资本计划再投入$20亿，专门用于养老地产投资，力图抢占市场先机，深入美国养老地产行业。

商住混合地产

顾名思义，这类地产将商业与住宅用途集于一身（如：底层商铺，上层公寓的大楼；或商业、住宅用户均分的摩天大厦），且常坐落于市区的核心位置。

商住混合地产的优势在于：总租金收入高（有两股租金流）、租约长、能够拉动周边社区发展从而带动租金上涨、管理专业化、容易获得政府支持等。但与此同时，该类地产也存在建筑成本高、行政管理费和法律费用高、租户利益冲突等问题。

SOA Architects 的商住混合地产设计

中国企业投资实例

2015年9月，金地集团宣布与加州知名房地产公司La Terra 联合投资$1.25亿，共同开发位于日落大道（Sunset Boulevard）上的商住混合项目，成为第一个在好莱坞投资地产的中国大型集团。该项目总面积约16,187平方米，建成后将包含办公楼、零售和公寓，同时毗邻多处贯穿洛杉矶的公交线路。

位于好莱坞的商住混合项目

为了进一步拓展美国地产版图，2016年5月，金地集团宣布与世界知名地产公司Hines联合开发位于波士顿的南站项目（South Station），欲将其改造成集交通枢纽与商住混合一体的城市综合地产。

20世纪初期的波士顿南站

波士顿南站建于1898年，是不折不扣的历史性建筑。在过去的100多年中，它逐步发展为当地重要的符合式运输枢纽，日均接待乘客达152,000人，联通波士顿乘客最多的地铁红线、直达海港区（Seaport District）和洛根国际机场（Logan International Airport）的地铁银线、波士顿通勤铁路（MBTA Commuter Rail）、美国铁路（AMTRAK）和多条公交线路。

该项目的一期为高约206米的商住混合大厦，底部26层为办公和零售空间，顶端16层为可俯瞰全城及波士顿湾的可出售公寓（Condo）。据悉，该项目完工后将成为波士顿金融区最高、马萨诸塞州迪斯高的地标性建筑。